仅有2栋楼、56户居民，物业费一平方米每个月0.39元，即便100%收缴，一个月也仅1755元。这是合肥市瑶海区幸福家园小区的现状。
“这点钱，连请个保安都不够，更别提保洁、维修了。”小区居民陈大爷的喟叹，是众多“老旧小”小区的真实写照。
规模小、收费低、设施旧——“老旧小”小区管理面临双重困境：市场化物业公司因成本考量望而却步，传统管理难以为继，这让其成为城市治理中公认的“硬骨头”。
2024年，合肥市委社会工作部协同市委组织部、市房产局等部门，深入全市67个自管小区开展专项调研发现，自管小区“经费收支平衡难、基础设施改造难、环境秩序整治难”普遍存在。
调研显示：自管小区八成不足200户，物业费标准极低，两成不收费，三成收费低于一平方米每月0.5元，管理服务长期薄弱。近七成建于2000年前，管线陈旧、屋顶渗漏、车位不足等问题突出，且半数缺乏专项维修资金。“老旧小”叠加低收费，成为市场化物业眼中的“无利洼地”。
市场化路径失灵之际，困局何解，如何破题？
去年以来，合肥市践行“人民城市人民建”理念，推进一场党建引领自治共管的治理变革，通过“筑基、赋能、固本、拓圈”的系统实践，蹚出一条“共建共治共享”的基层善治之路。
筑基——
先锋引路，信任聚心破坚冰
当物业缺位、信任冰封，谁能为治理点燃星火？党员先锋率先站了出来。
小区物业企业撤离后，瑶海区和平路街道茂林路社区的金桂园小区曾一度陷入混乱。
社区党委迅速行动，构建“社区党委、小区党支部、楼栋党小组、党员中心户”四级组织网络，将公心强、能力优的党员骨干推选进业委会。
老党员郑承铸就是其中一员。他自学疏通下水、换开关、补种绿化、修路灯等技能，成了居民心目中的能人、热心人，居民有需求他随叫随到，居民有矛盾他耐心调解，外出居民甚至将家门钥匙丢给他，请他帮忙照料家中事务。
“钥匙管家”机制，由此创新推出。社区党委在党群服务站设“钥匙托管点”，20多户居民将备用钥匙交给党员志愿者，应急时双人见证开锁。定期浇花、开窗通风，遇急事及时查看……每一把钥匙都是沉甸甸的信任。
党员感召带动之下，居民不再观望。
社区党委通过组织小区居民会议，集小资办大事，更换了小区内19个照明灯，在主要路口重新安装了监控，用自筹的2万多元建成电动车充电棚。挖掘能人，小区建起了“能人库”——退休物业经理指导绿化、热心电工义务检修、园艺达人认领绿地，居民才智竞相迸发。
党员带头，能人接力，社区志愿服务的涓涓细流汇聚成河。
庐阳区杏林街道上城社区组建“红色纽带”“庐小志”服务队，常态化开展义诊义剪、帮扶独居老人。蜀山区西园街道汉嘉社区在小区培育特色服务队，参与环境整治、设施维护，让“陌邻”变“睦邻”。
包河区常青街道多个小区成立“银龄互助团”，低龄老人结对帮扶高龄老人。瑶海区恒通社区“窗帘之约”关爱独居老人做法蔚然成风。
全市建立志愿服务协调机制，依托全省唯一的国家级志愿服务项目孵化基地，广泛开展“邻里守望”“群防群治”活动。今年上半年，已组建4500余支志愿服务队伍，发动志愿者36.8万人次，常态化参与小区管理志愿服务。
党员先锋点燃的信任星火，成为温暖城市角落的善治之光。
赋能——
组织强基，铸造治理主心骨
个体的热情可贵却很有限。如何将星火传递？建强自治组织是关键。
“金额有限，关怀无限，祝愿孩子们前程似锦。”8月8日，巢湖市豪盛百合丽城小区，业委会主任将承载着祝福的“心意红包”，送到9名“金榜题名”的学子手中。令人感到暖心的是，学子们回报小区，假期主动做起志愿服务。
让很多人意想不到的是，这个曾经管理混乱的“问题小区”，如今成了物业费收缴率100%、年年有结余的“模范小区”。蜕变，源自社区党委的精准发力。
强组织。通过小区党支部提名、居民推荐，选拔公心强、乐奉献的党员业主进入治理核心。业委会委员中党员占比71%，社区“两委”成员通过法定程序兼任。同时，推选20位热心能干的楼栋长。
重协商。建立“洗耳恭听”议事机制，大到停车规划、收益使用，小到节日礼品、设施样式，都经充分讨论、民主决策。
巧开源。规划释放160个停车位，引入充电桩、快递柜等便民服务项目，公共收益实现可持续增长。
享红利。公共收益精准回馈居民，儿童节为孩子们发放文具，年终对困难家庭开展慰问，加装晾衣架50组，修建80米长的便民小道，建立起“取之于民、用之于民”的信任闭环。
健全自管组织，推动规范管理，正在合肥的街巷深处不断推广、复制、升级。
庐阳区海棠街道清华社区党委通过“扫楼”摸排、积极动员，成功在富源小区等多个小区选配以党员为骨干的强有力业委会，并帮助建立健全业主委员会议事制度、财务管理制度、定期公示制度等各项管理制度，实现了从“物业缺位、投诉不断”到“居民当家、平稳运行”的转变。
包河区芜湖路街道党工委面对兜底管理48个老旧小区的巨大压力，强化社区、小区（片区）党组织引领作用，加大业委会、物管委组建力度，分类施策，推动21个小区选聘物业，协调5个“单位小区”回归原单位管理，引导21个独栋楼宇成立居民自治委员会，基本实现从街道兜底向市场化或自管的平稳过渡，年节约财政经费600余万元。
在合肥市，党组织引领下的自治组织建设与规范运行已成体系。按照“一小区一党组织”原则，实现党组织对小区全覆盖。
据统计，合肥全市共组建业委会（物管委）2800余个，2600余名小区党组织成员担任业委会（物管委）成员，实现组织根基牢固。深化完善党组织统一领导、各类组织协同、群众广泛参与的党群议事协商机制。打造市域品牌“合众共计”，形成“四事分流五步协商”机制，搭建“周末议事厅”“村事民定”等各类协商平台近2000个，“有事好商量”蔚然成风。
依托全市2600余个党群服务中心（站）、165个小区居民活动中心，社区党组织为居民协商自治提供坚实阵地。同步打造线上人民建议征集平台，围绕治理热点主动问需、问计于民，拓宽参与渠道。
固本——
机制创新，阳光运行求长效
如何确保小区管理常态长效？制度创新是关键保障。
合肥高新区上铁银欣花园小区基础设施设备老化，服务质量达不到业主预期，物业费收取困难，矛盾逐渐激化，物业公司一年内先后换了3任物业经理。
2023年9月，在高新区银杏社区党总支指导下，经业主大会同意，该小区成为合肥市首个导入信托制物业管理模式的商住小区。
在此模式下，业主是委托人，物业是受托人，物业费和公共收益，直接存入全体业主共管的“透明钱袋”，物业按约提取酬金，服务达标才能拿到，收益剩余部分全部用于小区服务。
社区党总支指导成立红色物管委，9名楼栋代表按月召开党群议事会。“绿化养护为什么要花这么多？”“电梯维修费能不能再压缩？”在小区党群服务中心，物业经理李永川逐项解释服务计划和预算，支出明细实时投射大屏，接受业主“检阅”。
“现在物业是执行者，业主是决策者和监督者，每笔账目公开透明，大家心里踏实。” 业主王大姐说，小区物业费、停车费和广告费等小区收入属于全体业主共有基金，物管委与居民共编预算；设置查询和支取“双密码”账户，业主可查每一笔收支。
阳光运行也催生高效治理。曾困扰居民多年的消防管网漏水问题，经居民集思广益，维修方案从9万元优化至2.6万元，月省水费4000余元。物业费收缴率从70%跃升至97%，居民通过“随手拍”报修，物业响应“秒回”。小区还由居民提议、设计并参与建设了共享充电桩、“宠物公厕”等便民设施。
目前，高新区已有8个小区完成信托制模式移植，23个正在推进，预计年底覆盖全区三分之一社区。
为固化基层智慧，破解“能人依赖”“水平参差”等隐忧，今年5月，合肥市出台住宅小区业主自行管理实施导则，清晰界定“业主自管”范围，并创新性提供志愿互助式、直接聘用式、职业经理人式、专业分包式等多元化自管模式选择，适配不同小区。同时强调党建引领与部门协同，明确业委会权责与公共资金透明管理要求，配套考核激励与财政支持机制，为业主依法、有序、有效开展自管，提供了操作性强的“合肥方案”。
拓圈——
区域联动，共筑善治生态圈
内生动力激活后，能级跃升需借势聚力。合肥的探索并未止步于小区院墙之内。
蜀山区明珠创世纪花园小区的东北门原是“边角地”，经“党群服务驿站”议事，社区党委牵头，联合共建单位认领改建微花园，引入社会资源，变身休闲空间。
新站高新区七里塘社区则将闲置车库改造为9间便民店铺，免费提供给手艺人经营，既盘活资源，又让居民享受“家门口”的实惠与便利。
瑶海区城东街道柳荫塘社区在幸福家园小区南侧，利用社区集体土地建成了800平方米的停车场。包河区包公街道宁国新村社区协调相邻小区，在垃圾清运、专业维修人员等方面对兴丰苑小区实行共享。
引导驻区单位向自管小区开放内部停车场错时共享，协调推动辖区医院、律所定期进自管小区开展义诊和免费法律咨询服务……
在街道、社区党委协调推动下，资源共享、服务联动、发展共促的党建联建方式正在不断丰富，不仅拓展了自管小区的治理半径与服务能级，也让驻区单位在深度参与中践行社会责任，共同构筑更有温度、更具韧性的区域治理“生态圈”。
“在新建及条件成熟小区，专业化、市场化服务仍是主流方向。规范发展自治共管，不是低水平兜底，是对多元化治理模式的丰富，而非对市场化物业的替代。”合肥市委社会工作部负责人解释，对于那些被市场“选择性忽略”的“老旧小”小区而言，党建引领下的自治共管，有效唤醒了居民担当主角、“家园自己管”的主体意识，引导居民共建共治共享，有力弥补了治理断层。
当“钥匙管家”手中的钥匙串叮当作响，当“窗帘之约”的晨光再次亮起，这些扎根于街巷阡陌的微治理实践，正汇聚成推动城市从“规模扩张”迈向“品质成长”的坚实力量。淬炼于合肥基层实践的善治密码，不仅助力解开特定小区的管理死结，也为破解超大城市治理中的“老旧小”难题，提供可资借鉴的“合肥实践”。（通讯员 赵姝姝 汤帆 记者 黄永礼）（本栏图片由合肥市委社会工作部提供）
